全球海景土地价格对比：泰国湾上的集中连片海景地块
如果你正在全球范围里挑一块海景土地，真正难找的从来不是海景，而是三件事同时成立：地块集中连片、单价还在低位、外国人能以本人名义把权证拿在手上。七星海位于柬埔寨国公省、紧邻泰国湾，官方口径总规模 360 平方公里，海岸线约 90 公里，其中海湖度假区一期的 500㎡ 独栋别墅地块为 70 美元/㎡ 固定单价。本页把它放进全球海景土地市场里横向比一遍。
在地图上核验高精卫星界桩
卫星底图叠加土地红线、道路网与基础设施图层，核验宗地出入口与周围配套。
一、全球海景土地公开挂牌价区间（外部参考）
下表为各市场公开挂牌信息的区间摘录，用于横向参考，逐条标注来源与查询日期。这些数字不是本项目口径，我方未作核实；本项目自身价格一律以已签发文件与正式合同为准。
| 市场 | 挂牌价区间（美元/㎡） | 口径说明 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 泰国 · 普吉 | 约 80–910 | 海景地块实际挂牌，跨度取决于地块规模与临海距离 | FazWaz Thailand；Tranio 2026 普吉房价报告 |
| 印尼 · 巴厘 | 约 530–3,500 | 下限为旅游腹地开发用地，上限为一线海景地块 | Magnum Estate 2026；Bali Home Immo |
| 印尼 · 龙目 | 约 100–250 | 优质海景地块区间 | Nour Estates 2026；Rinjani Bay 市场报告 |
| 越南 · 岘港／富国岛 | 约 2,200–3,550 | 为海景公寓／住宅物业单价，非土地单价，不可直接类比 | Rumavi 2026；Dot Property |
| 菲律宾 | 约 26–172 | 由 PHP 1,500–10,000/㎡ 折算，覆盖巴拉望、宿务等地 | Lamudi／MyProperty／OnePropertee |
| 柬埔寨 · 七星海海湖一期 | 70（固定单价） | 本项目口径，已签发；500㎡ 总价 35,000 美元 | Master Fact Sheet · 已签发条目 |
二、外国人能不能把权证拿在自己名下
价格只是一半，另一半是你到底能拿到什么。这一栏在不同国家差别极大，而它决定了资产在你名下的形态。
泰国：外国人不能以本人名义持有土地，通行做法是长期租约（普遍以 30 年为上限，续期不获法律保证），或者设立泰籍持股公司。印尼：外国人不能持有 Hak Milik 所有权，路径是 Hak Pakai 使用权或经印尼法人持有。越南：土地属全民所有，外国人不持有土地，外资实体经审批取得有期限使用权。菲律宾：宪法限制外国人持有土地，通行路径是菲籍法人或长期租约。
柬埔寨七星海海湖一期：外国买家凭有效护照，即可以本人名义登记 99 年长期租赁使用权证，底层为国土部 99 年租赁证、到期 2107 年。不需要代持，也不需要先设立本地公司。这是这块土地在全球比较中最实际的一项差别。
以上各外国市场的法律框架为通行公开表述，非法律意见。就具体司法辖区的持有结构需要正式合规意见时，请提出，我们会转交销售总监安排。
三、为什么价格还在这个位置
同纬度、同样面向泰国湾的海岸线，普吉的挂牌价是这里的几倍到十几倍。差别不在海，在配套成熟度。
已经建成的部分：七星海国际机场已建成通航，跑道长 3,200 米；万吨级深水港已建成；2,500 万立方米蓄水水库与约 400 公里公路网已建成。金边—七星海航班已开通，机场具备开通更多航线的技术条件。
仍在完善的部分：航线密度、商业与生活配套的丰富度，都还处在建设期。这就是当前价格所对应的阶段——你买到的是尚未被配套定价的海岸线。
柬埔寨的海陆空基础设施建设仍在推进，交通条件会随之逐步改善。配套成熟度与土地定价历来联动，这正是当前被视为配置窗口的原因。需要说明的是，这是对发展阶段的判断，不是对未来价格的承诺；任何投资决策请以你自己的尽调为准。
四、这块地具体怎么买
海湖度假区一期为 500㎡ 独栋别墅地块，70 美元/㎡ 固定单价，总价 35,000 美元。全款享 8 折为 28,000 美元；或首付 10,000 美元加月供 416 美元、共 60 期。买家提供有效护照，签署合同并完成首期款项后，由公司代办国土部 99 年租赁权证。
现场交付标准为三通一平，即水、电、路与场地平整。2026 年 7 月的现场实拍显示一期道路正在进行碎石层与沥青路面铺筑。
全球海景土地配置常见问题
- 七星海海湖一期的地价与普吉、巴厘等海景市场相比如何？
- 海湖一期为 70 美元/㎡ 固定单价。作为横向参考，普吉海景地块公开挂牌约 80–910 美元/㎡、巴厘约 530–3,500 美元/㎡、龙目约 100–250 美元/㎡（外部市场公开信息摘录，查询于 2026 年 8 月，非本项目口径）。
- 外国人能不能以本人名义在这里持有土地权证？
- 可以。外国买家凭有效护照即可以本人名义登记 99 年长期租赁使用权证（底层为国土部租赁证、到期 2107 年），无需代持、无需设立本地公司。
- 这和泰国的 30 年租约有什么区别？
- 在泰国，外国人不能以本人名义持有土地，通行做法是长期租约（普遍以 30 年为上限，续期不获法律保证）或设立泰籍持股公司。海湖一期登记的是 99 年长期租赁使用权，权证记在买家本人名下。
- 价格这么低，是不是因为配套不成熟？
- 当前价格对应的正是配套仍在完善的阶段。七星海国际机场与万吨级深水港均已建成，金边—七星海航班已开通，机场具备开通更多航线的技术条件；海陆空交通将随柬埔寨基础设施建设逐步改善。配套成熟度与土地定价历来联动，这也是当前被视为配置窗口的原因。
- 对比表里的外部数字可靠吗？
- 外部市场数字为公开挂牌信息的区间摘录，逐条标注来源与查询日期，未经我方核实，仅供横向参考；本项目自身价格一律以已签发文件与正式合同为准。
- 500㎡ 地块的总价和支付方案是什么？
- 总价 35,000 美元；全款享 8 折为 28,000 美元，或首付 10,000 美元加月供 416 美元 × 60 期。
资料来源
- — Master-Fact-Sheet-v1.md
- 全球海景土地价格对比 · 外部参考（待核实，查询于 2026-08-27）
- Coastal City Development Group — https://www.coastalcitygroup.net/about.aspx