大宗土地硬卡转换说明（招商落地页）

本页面专为吃得下几十公顷以上的大宗土地买家提供转无期限永久产权的法律路径说明。

一、柬埔寨土地管理中“硬卡”的法律性质与定义

在柬埔寨房地产语境中，“硬卡”是指由中央政府（柬埔寨国土管理、城市规划与建设部）或省级土地主管机关颁发的中央级土地登记文书。硬卡代表的是“登记机构的权威性”而非单一的产权期限。七星海项目底层资产依托柬埔寨国土部颁发的 99 年主土地租赁证（到期 2107 年），国土部直接核发的 99 年独立租赁权证本身即属于硬卡登记范畴。

二、大宗地地权转换为无期限产权硬卡的四项硬性前提

依据 法规与政策规定，七星海大宗地块若需办理转为无期限产权硬卡硬卡，必须在同一合同与法律语境下同时满足以下四项硬性前提：

• 前提 1：买家须具备柬埔寨国籍 — 外籍个人或外资企业须依照柬埔寨国籍法及投资法规定取得柬埔寨国籍或设立柬籍控股公司；
• 前提 2：须补缴政府税费 — 依据土地评估基准清缴地权转换相关的土地增值税、契税及出让金补缴差额；
• 前提 3：须经多部委联合审批 — 涉及国土管理部、环保部、财经部及内阁会议等部门的审批联签；
• 前提 4：仅适用于几十公顷以上的大宗地块 — 地权转换审批程序繁琐、行政与税费成本高昂，一般仅适用于几十至上百公顷级别的大宗产业或商业地块。

四、大宗地地权转换审批流程与合规操作指引

对于满足四前提的大宗招商投资者，滨海城市发展集团法务团队提供全程合规协助。地权转换审批流程涉及三个阶段：第一阶段，向柬埔寨国土管理部提交大宗地块转无期限产权申请及增值税评估报告；第二阶段，联合环保部进行地块环境影响评估（EIA）与财经部税费审核；第三阶段，经内阁会议与相关部委联合签署后，由国土部核发无期限产权硬卡。由于大宗地权转换涉及国家主权土地政策，成本高昂且审批手续繁琐，一般仅适用于几十至上百公顷以上的大宗产业或商业项目。

四、大宗地权转换审批流程与多部委协调机制

对于满足四项硬性前提的大宗投资者，滨海城市发展集团法务团队提供全程合规协助。地权转换审批流程涉及三个阶段：第一阶段，向柬埔寨国土管理、城市规划与建设部提交大宗地块转无期限产权申请书及增值税评估报告；第二阶段，联合环保部进行地块环境影响评估（EIA）与财经部税费审核；第三阶段，经内阁会议与相关部委联合签署后，由国土部核发无期限产权硬卡。由于大宗地权转换涉及国家主权土地政策，成本高昂且审批手续繁琐，一般仅适用于几十至上百公顷以上的大宗产业或商业项目。

六、柬埔寨土地管理法律体系与地权转换合法性深度解析

依据柬埔寨《土地法》与宪法规定，柬埔寨土地产权登记实行中央政府统一权属证书制度。无论为无期限产权硬卡还是 99 年长期租赁权，只要由柬埔寨国土管理、城市规划与建设部颁发并登记在独立地册系统中，均具备最高级别的法律保障。七星海项目土地底层资产为国土部颁发的 99 年主土地租赁证（到期 2107 年），买家在买受小规格独立别墅地块后，由国土部核发独立 99 年租赁地契。对于几十公顷以上的大宗地块，在满足买家柬籍、补缴税费及多部委联签等四项硬性前提后，可协助办理无期限产权硬卡转换，已有成功案例。

八、大宗地地权转换法律适用范围与不退还税费保证金说明

大宗地地权转换为无期限产权硬卡硬卡，属于柬埔寨《土地法》针对大宗招商引资的专项政策。由于办理流程需经过柬埔寨国土管理部、环保部、财经部联合评估并报内阁备案，买方在申请过程中须自行承担土地增值税、契税、政府行政规费及专业第三方律所代办费用。地权转换一旦经政府批准并核发无期限产权硬卡后，原 99 年主租赁契约自动升级为无期限产权硬卡。本团队再次声明：地权转换路径严格限制在几十至上百公顷以上的大宗地块，本团队现售的海湖度假区一期小规格独立别墅地块统一核发 99 年独立租赁地契（到期 2107 年），买家凭护照即可办理。

七、买家资产隐性防越线 whitepaper 声明与法务审核

本团队严禁任何未经授权的夸大宣传与非法金融打包。所有交易文书均经集团法务部门审查签发，明确约定土地交割边界、交付标准与权证办理时限。大宗地权转换路径仅面向大宗招商客群，与现售的小规格零售别墅地块形成严格物理与法律隔离，杜绝任何概念混淆。

九、大宗地地权转换法律适用范围与退还税费保证金说明

大宗地地权转换为无期限产权硬卡硬卡，属于柬埔寨《土地法》针对大宗招商引资的专项政策。由于办理流程需经过柬埔寨国土管理部、环保部、财经部联合评估并报内阁备案，买方在申请过程中须自行承担土地增值税、契税、政府行政规费及专业第三方律所代办费用。地权转换一旦经政府批准并核发无期限产权硬卡后，原 99 年主租赁契约自动升级为无期限产权硬卡。本团队再次声明：地权转换路径严格限制在几十至上百公顷以上的大宗地块，本团队现售的海湖度假区一期小规格独立别墅地块统一核发 99 年独立租赁地契（到期 2107 年），买家凭护照即可办理。

五、合规履约、资产隐私保护与客服一对一洽谈说明

为保护大宗投资者与合资企业的商业隐私，七星海园区对于已成功办理无期限产权转换的成功案例，公开网站页面统一不披露具体企业名称、地块位置、拿地面积与交易金额。感兴趣的投资机构与买家可随时联系销售团队安排高层一对一口头洽谈并查验合规文件。

三、两类地权并存现状与小地块零售产品的隔离说明

七星海园区内目前呈现“两类地权合法并存”的现状：基础地权均为国土部颁发的 99 年主土地租赁证；其中部分几十公顷以上的大宗地块已成功完成地权转换、取得无期限产权硬卡硬卡。本团队现售的海湖度假区一期 500㎡ 及 1000㎡ 小规格独立别墅地块，统一按 99 年独立租赁地契计价与办理过户，不适用大宗地权转换路径。

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