七星海康养度假与文旅招商

七星海 360 平方公里里有 122 平方公里划作生态保护用地、约 90 公里海岸线、约 47.74 平方公里原生红树林湿地。这样的底子适合什么？答案不是工厂，是康养与文旅。本页讲清楚哪些片区规划了这类业态、有哪些具体方向可谈、以及园区在生态上给出的硬性约束。

一、哪些片区规划了康养与文旅

七星海全域按七大功能片区规划，其中三个片区的主导功能与康养文旅直接相关：禅心区 2,731 公顷，定位康养度假、文化旅游与生态居住；云海区 1,890 公顷，定位滨海度假与高端酒店群；海韵区 1,006 公顷，含 18 洞高尔夫球场、游艇码头与滨海休闲。

这三个片区加起来接近 5,600 公顷，全部沿海或近海。它们不是从住宅盘里切出来的边角地，而是在总体规划阶段就按文旅功能定位的完整片区。

二、可谈的业态方向

集团招商名录已规划的方向包括：帐篷酒店（定位为顶级野奢营地体验式酒店）、国际康养区、园艺种植（燕窝园、沉香园、腰果林、热带果林体验中心）、休闲渔业观光，以及绿色农业旅游项目群。

需要如实说明：以上为 2022 年招商名录中的规划意向，落地状态需逐项确认，不作已建成表述。真正有意向的合作方，我们会按具体片区把现状、规划条件与可用地块一次讲清楚，而不是拿规划图当成品推。

三、已经在运营的文旅底盘

康养文旅项目最怕落在一片什么都没有的空地上。七星海这边已有可用的接待与休闲底盘：18 洞国际标准高尔夫球场、88 沙滩、气膜娱乐馆，以及集团旅游部的成套接待行程。

现行旅游产品包含自金边乘飞机前往的三天两夜行程，以及自西港乘轮渡前往的两天一夜双线产品，含三餐、住宿与往返交通，并可加挂高尔夫、皇帝岛与浮潜等选项。具体报价与班期以旅游部当期公布为准。

对于要做康养或度假项目的投资方，这意味着客流验证不必从零开始——现在就可以带着自己的客户来住一晚，实地判断这片海岸的成色。

四、生态约束：对康养客群是卖点不是限制

七星海对开发强度有明确的控制性指标：建设用地平均容积率 0.4 至 1.5；平均绿地率不低于 50%；出售型房地产总建面与旅游接待设施总建面之比不超过 4 比 1；海岸线退线 50 米为特级保护区、属禁建的生态蓝线；非饮用水库控制界 50 至 200 米禁建；河道及红树林天然水系两侧外延 50 米受控；园区禁止发展重化工业。

这些指标写在 2022 年招商名录里，现行有效性需向管委会确认。但方向是清楚的：这个特区不打算把海岸线塞满楼。对做康养、做度假、做生态旅游的合作方来说，这类约束恰恰是产品价值的保护线。

五、区位与可达性

七星海国际机场已建成通航，跑道长 3,200 米，金边—七星海航班已开通，机场具备开通更多航线的技术条件。万吨级深水港已建成，西港方向另有轮渡动线。约 400 公里公路网已建成，含 68 公里赛蒲桐大道。

交通条件仍在随柬埔寨基础设施建设逐步改善。对文旅项目而言，这意味着开发窗口与可达性改善之间有一个时间差——项目建设周期恰好覆盖这段时间。

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